ค่าโอนที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม พร้อมโปรแกรมคำนวณ ค่าโอนที่ดิน 2566 ด้วยตัวเอง

ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนายหน้าจำเป็นต้องทราบค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน คอนโด ที่ดิน ที่สนใจและพิจารณาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ผู้ขายจำเป็นต้องทราบค่าธรรมเนียมการโอนเพื่อตั้งราคาขาย และใช้เป็นข้อมูลในการต่อรอง-ลดราคาสำหรับผู้ซื้อ เพราะหากไม่รู้การประเมินค่าโอน อาจทำให้ขาดทุนและตัดสินใจลดราคาให้ผู้ซื้อได้ยาก ในส่วนของผู้ซื้อจำเป็นต้องทราบราคาซื้อขายก่อนเผื่อจะไม่เสียเปรียบ และประเมินงบประมาณการซื้อได้อย่างถูกต้องและครอบคลุม และวันนี้เรามีรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการโอนที่ดินพร้อมกับโปรแกรมคำนวณ ค่าโอนที่ดิน 2566 มาฝากแต่จะมีรายละเอียดอย่างไรบ้างไปดูกันเลย

ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน?

ซื้อที่ดินใครจ่ายค่าโอน? คำถามที่พบบ่อย และเป็นที่ถกเถียงกันมานาน ที่จริงค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อหรือผู้ขายแต่ละส่วนที่จ่าย เนื่องจากกฎหมายไม่ได้ระบุไว้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอน จึงทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันว่าใครจะเป็นคนจ่ายส่วนนี้ และจำเป็นต้องตกลงและตัดสินใจก่อน และควรทราบค่าใช้จ่ายให้ชัดเจนเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง

ค่าโอนที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมการโอนคิด 2% ของราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าราคาขายจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ใช้ราคาประเมินในการคิดค่าธรรมเนียม

2. อากรแสตมป์

(กรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์)

คิดค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่ดิน (คำนวณจากราคาที่ต่ำกว่า)

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

(หากมีกรรมสิทธิ์ที่ดินเกิน 5 ปี หรือย้ายทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

ภาษีธุรกิจเฉพาะคิด 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน (คำนวณจากราคาที่ต่ำกว่า)

4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ผู้ขายบุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีเงินได้ที่คำนวณจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

5. ค่าจดจำนอง

กรณีซื้อขายติดจำนอง(หรือกู้ธนาคาร) ถ้าผู้ซื้อไม่ได้จำนองก็ไม่ต้องจ่ายส่วนนี้

ค่าจดจำนองคิด 1% ของมูลค่าจำนอง

6. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

เช่น ค่าโอนที่ดิน 5 บาท ค่าอากร 5 บาท ค่าพยาน 20 บาท

ตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน

ตัวอย่างการหาค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน โดยมีรายละเอียดในการคำนวณดังนี้

ขายที่ดินบุคคลธรรมดา ราคาขาย 5,000,000 บาท และราคาประเมิน 3,000,000 บาท

ผู้ขายมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2562 และต้องการขายในเดือนพฤษภาคม 2566

คำนวณต้นทุนจากกรณีตัวอย่างดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (2% จากราคาประเมิน)

ราคาประเมิน 3,000,000 บาท ค่าธรรมเนียม = 3,000,000 x 2% = 60,000 บาท

2. ค่าอากรแสตมป์ (0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดินคิดจากราคาที่สูงกว่า)

เนื่องจากในตัวอย่าง ผู้ขายครอบครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านบนที่ดินนี้ จึงได้รับยกเว้นอากรแสตมป์

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดินคำนวณจากราคาที่สูงกว่า)

จากกรณีตัวอย่าง มีราคาขาย 5,000,000 บาท และราคาประเมิน 3,000,000 บาท

เพื่อคำนวณราคา 3.3% ของ 5,000,000 บาท = 5,000,000 x 3.3% = 165,000 บาท

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

จากราคาประเมิน 3,000,000 บาท และมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2562 ถึง พฤษภาคม 2566 รวม 5 ปี

วิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

คิด % หักค่าใช้จ่ายจากการถือครอง 4 ปี = 3,000,000 x 71% = 2,130,000 บาท (71% ดูตารางด้านบนในหัวข้อภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา)

หาต้นทุนสุทธิ เอาราคาประเมิน – หักค่าใช้จ่าย = 3,000,000-2,130,000 = 870,000 บาท

เอาต้นทุนสุทธิหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = 870,000 / 4 = 217,500

คำนวณอัตราภาษีจาก 217,500; 217,500 x 5% = 10,875 (ตามตารางข้างต้นในหัวข้อภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา)

คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = 43,500 x 4 = 107,500 บาท

ขั้นตอนการใช้งานโปรแกรมคำนวณ ค่าโอนที่ดิน 2566

1. เข้าเว็บไซต์ http://lecs.dol.go.th/rcal แล้วคลิกที่ “เริ่มคำนวณค่าใช้จ่าย”
2. ระบบจะให้ทำการเลือก

• ประเภทการลงทะเบียน (ประเภทการขาย)
• ประเภทเอกสารสิทธิ
• ประเภทบุคคล

กรณีโอนกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ สามารถเลือกประเภทได้ดังที่แสดงบนเว็บไซต์

3. ให้ใส่ราคาทรัพย์สินหรือราคาซื้อขายจริง(กรณีให้โดยไม่เสียค่าตอบแทนหรือโอนมรดกโดยไม่มีค่าตอบแทนให้ใส่ราคาทุนของทรัพย์สินเป็น 0 บาท) และเลือกจำนวนที่ดิน เช่น กรณีซื้อและ ขายที่ดินและมีโฉนดในที่ดินนั้นหลายฉบับ กดเลือกตามจำนวนโฉนดที่ต้องการโอน
4. เลือกจำนวนกรรมสิทธิ์(ดูได้จากด้านหลังโฉนด)
5. ไร่-งาน-ตารางวา และ ราคาประเมินที่ดินต่อ ตารางวา (หากไม่ทราบราคาประเมินที่ดิน สามารถตรวจสอบได้โดยกดปุ่ม ตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์)

ดูวิธีการใช้งานได้จาก Appraisal Price 2023 ประเมินราคาที่ดินออนไลน์

กรณีมีโฉนดหลายฉบับให้กรอกเนื้อที่โฉนดแต่ละฉบับ และใส่ราคาประเมินที่ดินต่อ ตร.ว. แม้จะเป็นที่ดินผืนเดียวกัน แต่มีหลายแปลง/หลายโฉนด ราคาประเมินที่ดินอาจไม่เท่ากัน ดังนั้นควรตรวจสอบราคาประเมินจากเลขที่โฉนด เพื่อความแม่นยำในการคำนวณ

6. เลือกจำนวนครั้งที่ได้มา(ดูได้จากโฉนด) ถ้าไม่รู้ให้เลือก 1 ครั้ง
7. กรอกวันที่ได้รับกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือบ้านหรืออาคารชุด (ตรวจสอบวันที่ได้มาจากด้านหลังโฉนด) และเลือกประเภทการได้มา โดยการแลกเปลี่ยน หรือรับมรดก หรือได้มาโดยการให้ เลือก 1 ครั้ง

จากนั้นระบบจะคำนวณและแสดงผล จะแสดงรายละเอียดของเอกสารชื่อเรื่อง และสรุปค่าธรรมเนียมและภาษี แบ่งเป็น

• ค่าธรรมเนียม (2%)
• ภาษีเงินได้
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3%)
• ภาษีท้องถิ่น (0.3%)
• อากรแสตมป์

และสรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดโดยไม่รวมค่าจดจำนอง(กรณีจำนอง) และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ ค่าพยาน ค่าหนังสือมอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) เป็นต้น

ผู้ซื้อ-ผู้ขายควรทราบค่าใช้จ่ายเบื้องต้นเพื่อสรุปราคาซื้อขาย แล้วตกลงว่าใครจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน อย่างไรก็ตาม บริการนี้เป็นเพียงการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีเบื้องต้นเท่านั้น ผลการคำนวณโดยระบบบริการสาธารณะในการคำนวณภาษีนี้ไม่สามารถใช้กับคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ หากต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมสามารถสอบถามต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ตั้งของที่ดิน