สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้

สัญญาจะซื้อจะที่ดินซึ่งผู้ซื้อต้องทำความเข้าใจก่อนทำสัญญาดังกล่าว หลังจากค้นหาบ้านหรือที่ดินที่ตรงใจคุณมานาน ในที่สุดคุณก็ตัดสินใจเลือกบ้านจากตัวเลือกการเปรียบเทียบ หากคุณมีเงินสดในมือเพียงพอสำหรับมูลค่าบ้านทั้งหลัง คุณอาจเชิญเจ้าของบ้านไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดิน จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที

อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่แล้ว ผู้ซื้อไม่มีเงินทุนเพียงพอในการซื้อขาย ดังนั้นจึงจำเป็นต้องกู้เงินซื้อบ้านโดยขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินก่อน และเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อรายอื่นที่มีความพร้อมซื้อมากกว่าตัดหน้าเจ้าของบ้านและผู้ซื้อจึงทำสัญญาระหว่างกัน ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หรือ สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน และพร้อมขายจริง ๆ เพื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดินหรือโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร และมีจุดประสงค์ใด

สัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อสร้างนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายต้องวางเงินประกันการโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาที่กำหนด ในขณะเดียวกันก็แสดงถึงความตั้งใจของผู้ขายที่จะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนด

ถ้าหากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นจะมีผลอย่างไรบ้าง

หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว หรือผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ถือว่าผิดสัญญาและผู้ขายจะริบเงินมัดจำ ส่วนผู้ขายมีหน้าที่ไม่ขายทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ซื้อรายอื่นในช่วงเวลาดังกล่าวและหากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อไม่เพียงแค่เรียกเงินมัดจำคืน แต่สามารถฟ้องร้องขายอสังหาริมทรัพย์กับตนและเรียกค่าเสียหายอื่น ๆ ได้

แต่ถ้ามีการซื้อขายตามสัญญาจะซื้อจะขายเงินมัดจำนี้จะถูกหักออกจากราคาขาย ผู้ซื้อชำระส่วนที่เหลือหลังหักค่ามัดจำเท่านั้น

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไร

ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์มือสอง โดยทั่วไป เงินมัดจำจะอยู่ระหว่าง 10,000-20,000 บาท หรือบางครั้งอาจคิดในอัตราร้อยละ 5-10 ของราคาขาย แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง เงินมัดจำอาจเรียกเก็บเพียง 1-5 เปอร์เซ็นต์ทั้งนี้เงินมัดจำจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นหลัก

กำหนดระยะเวลาเท่าไร ในการชำระเงินและขอสินเชื่อ

โดยทั่วไปจะกำหนดระยะเวลาสำหรับคู่สัญญาในการทำสัญญาที่ดินและอาคาร และชำระเงินมัดจำส่วนที่เหลือในระยะเวลา 1-3 เดือนนับจากวันทำสัญญา ซึ่งเป็นเวลานานพอที่ผู้ซื้อจะติดต่อกับสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อต่าง ๆ

10 สิ่งสำคัญ ห้ามพลาดใน “สัญญาจะซื้อจะขาย”

สัญญาจะซื้อจะขายประกอบด้วย 10 ส่วน ได้แก่ รายละเอียดสัญญา รายละเอียดคู่สัญญา รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ รายละเอียดราคาขายและการชำระเงิน รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์รายละเอียดการส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง การโอนสิทธิ และการเป็นตัวแทนผู้ขายผิดสัญญาระงับ ข้อกำหนดและเงื่อนไขอื่น ๆ และลายมือชื่อคู่สัญญาและพยาน แต่ละส่วนประกอบมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการจัดทำสัญญา

ส่วนนี้มักจะปรากฏเป็นส่วนหัวของสัญญา เพื่อบันทึกวันและเวลาที่ทำสัญญา รวมทั้งสถานที่ที่ทำสัญญานี้ หากไม่มีเวลาเริ่มต้นสำหรับสัญญาที่จะมีผล ให้ถือว่าข้อตกลงมีผลบังคับตั้งแต่วันที่ปรากฏในมาตรานี้

ส่วนที่ 2 รายละเอียดของคู่สัญญา

คู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในกรณีซื้อขายโดยตรงจะประกอบด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ซื้อและอีกฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ขาย โดยใช้รายละเอียดตามบัตรประชาชนสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบในสัญญาจะซื้อจะขาย

ส่วนที่ 3 รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

ส่วนนี้แสดงรายละเอียดของทรัพย์สินที่จะซื้อและขาย เช่น หากเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ จะแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.), เลขที่บ้าน, ที่ตั้งที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง, ขนาดพื้นที่ และหมายเลข. สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

ส่วนที่ 4 ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ส่วนนี้ระบุว่าราคาใดที่ทั้งสองฝ่ายตกลงซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ โดยระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร ขณะเดียวกัน ก็ระบุชัดเจนว่าในราคาซื้อขายมีส่วนที่ต้องฝากกี่บาทเป็นการจ่ายเงินสด หรือหากชำระด้วยเช็คธนาคาร ให้ระบุ ธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่ และจำนวนเงินที่จ่าย พร้อมระบุจำนวนเงินที่เหลือชำระในวันทำสัญญาซื้อขายบ้าน

ส่วนที่ 5 รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

สาระสำคัญของมาตรานี้คือการกำหนดวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งอาจกำหนดเป็นวันที่แน่นอนก็ได้ต้องทำสัญญาในวันที่ทราบแน่นอน

อีกทั้งจะมีการระบุชัดเจนว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายกับสำนักงานที่ดินแห่งใด มีการกล่าวถึงค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ อากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า เป็นต้น

ส่วนที่ 6 รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ในส่วนนี้ระบุว่าผู้ขายจะส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อภายในกี่วันหลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และเมื่อไหร่ที่ผู้ซื้อจะได้รับโอกาสในการตรวจสอบที่ดินและอาคารก่อนโอนกรรมสิทธิ์?ซึ่งหากตรวจสอบพบว่าถูกต้องตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

ส่วนที่ 7 การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย

บางกรณีผู้ขายสามารถระบุในสัญญาว่าผู้ซื้อไม่สามารถโอนสิทธิ์ให้ผู้อื่นได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ขาย

นอกจากนี้บางรายยังระบุว่าหากผู้ซื้อต้องการโอนสิทธิ์ให้กับบุคคลอื่นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิ์ให้กับผู้ขายในอัตราครั้งละกี่บาท และผู้รับโอนจะต้องอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของข้อตกลงนี้ด้วย

ส่วนคำรับรองของผู้ขายเป็นการร้องขอจากผู้ซื้อเพื่อให้ผู้ขายรับรองว่าที่ดินและอาคารที่จะซื้อขายไม่มีภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น รวมทั้งบังคับให้ผู้ขายไม่ต้องยึดที่ดิน ให้เกิดภาระใด ๆ ขึ้นอีก นับตั้งแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้น

ส่วนที่ 8 การผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ในส่วนนี้จะกล่าวถึงการบังคับใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคาร จะมีผลอย่างไรต่อคู่สัญญาเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา การผิดสัญญาจะแบ่งเป็น 2 กรณี

• กรณีที่ 1 ผู้ซื้อผิดสัญญา หากผู้ซื้อผิดสัญญาไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้สัญญาอนุญาตให้ผู้ขายริบเงินประกันที่วางตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมด
• ในกรณีที่ 2 ผู้ขายผิดสัญญาและไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ สัญญาให้สิทธิผู้ซื้อฟ้องผู้ขายเพื่อบังคับให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญา รวมทั้งสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ

ส่วนที่ 9 ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ

ข้อกำหนดเพิ่มเติมที่ตกลงร่วมกันโดยคู่สัญญาล่วงหน้าเพื่อเป็นแนวทางแก้ไขในกรณีที่เกิดปัญหาขึ้น เช่น กรณีชำระเงินล่าช้าหรือขอคืนเงิน คู่สัญญามีสิทธิคิดดอกเบี้ยซึ่งกันและกัน โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่จะใช้ในการคำนวณและกำหนดให้เริ่มคิดดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ผิดนัด กรณีที่เลื่อนหรือผ่อนผันกระทบสิทธิของแต่ละฝ่ายอย่างไร และหากมีการร้องขอหรือจัดส่งเอกสารใด ๆ จะส่งไปที่ใด? ส่วนใหญ่ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนและถือว่าผู้รับเอกสารรับรู้เมื่อมีการรับจดหมายดังกล่าวแล้ว เป็นต้น

ส่วนที่ 10 การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

หลังจากที่คู่สัญญาได้รับทราบและเข้าใจเนื้อหาของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารแล้ว กรอกส่วนนี้เป็นสิ่งสำคัญที่คู่สัญญาจะต้องแสดงเจตนาของสัญญา โดยให้ผู้จะซื้อและผู้ขายลงนามในสัญญาพร้อมกับมีพยานฝ่ายละ 1 คนลงนามรับทราบ สัญญาจะซื้อจะขายจะทำเป็น 2 ฉบับและมีข้อความที่ถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาเก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ