ขั้นตอนและวิธีเตรียมตัวประมูลอสังหาฯ กับที่ดิน กรมบังคับคดี
การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากกรมบังคับคดีก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ช่วยให้ผู้ซื้อได้บ้าน หรือที่ดินของกรมบังคับคดีมาในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่เรื่องยากหากคุณมีข้อมูลที่ถูกต้องและทักษะที่เหมาะสม ดังนั้น สำหรับใครที่กำลังสนใจประมูลบ้าน หรือที่ดินกรมบังคับคดี ลองมาเริ่มทำความรู้จักขั้นตอนต่าง ๆ เหล่านี้ได้เลย
การประมูลบ้านและที่ดินกรมบังคับคดีคืออะไร
เป็นการประมูลทรัพย์สินต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม หรือที่ดิน ซึ่งถูกยึดมาจากเจ้าของบ้านเดิม เนื่องจากเจ้าของบ้านเดิมเป็นลูกหนี้ธนาคารไม่สามารถผ่อนชำระได้ ดังนั้น กรมบังคับคดีจึงต้องดำเนินการนำทรัพย์สินเหล่านั้นออกขายทอดตลาด เพื่อนำเงินที่ได้จากการขายนี้ไปชำระคืนหนี้ตามกฎหมาย
ขายทอดตลาดที่ดิน คือ
การขายทอดตลาดเป็นกระบวนการของกรมบังคับคดีที่ลูกหนี้ขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระหนี้เจ้าหนี้ ราคาขายมักต่ำกว่าราคาที่ดินจริง ซึ่งจะถูกกำหนดโดยคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ หรือจากการประเมินของพนักงานบังคับคดี
โดยสามารถตรวจสอบได้จากรายการทรัพย์สินที่จะขาย และหากการขายที่ดินมีการเพิ่มจำนวนนัดขายมากกว่า 1 ครั้ง เนื่องจากไม่มีผู้เสนอราคา ราคาประมูลจะลดลงครั้งละ 10 เปอร์เซ็นต์
แหล่งซื้อ ขายทอดตลาดที่ดิน
ในการหาแหล่งประมูลที่ดิน ท่านสามารถตรวจสอบประกาศได้ที่สถานที่ขายทอดตลาด (สำนักงานกลาง) หรือผ่านเว็บไซต์กรมบังคับคดี หมวด E-Service ในหัวข้อ การค้นหาทรัพย์สินที่ลงประกาศขายทอดตลาด (หรือคลิกที่นี่) หรือผ่านแอพพลิเคชั่น Led Property ซึ่งดาวน์โหลดได้ทั้งบน App Store และ Google Play
ขั้นตอนในการเตรียมตัวประมูลบ้านและที่ดินกรมบังคับคดี
- การเตรียมการประมูลซื้อทรัพย์สินการขายทอดตลาด
ผู้ซื้อสามารถใช้ข้อมูลจากเว็บไซต์กรมบังคับคดีเพื่อค้นหารายการทรัพย์สิน โดยจะแสดงที่ตั้ง รูปภาพแผนที่ ขนาดที่ดิน ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย พร้อมข้อมูลการติดต่อ
นอกจากนี้ยังแสดงจำนวนครั้งที่มีการประมูล ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ประมูลได้ (ปลอดจำนอง ปลอดจำนอง หรือตามสำเนาเอกสารสิทธิ) พร้อมเงื่อนไขอื่นๆ และ ราคาเริ่มต้นหลักประกันสำหรับผู้ต้องการประมูลด้วย
อย่างไรก็ตามการยืนยันสถานะผู้ซื้อทรัพย์จำเป็นต้องเตรียมตัวก่อนนำหลักฐานไปขายทอดตลาด ผู้ประสงค์จะเข้าร่วมประมูลต้องยื่นแบบตรวจสอบสถานะบุคคลล้มละลายต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลังการซื้อที่ดิน
- หลักฐานที่ต้องนำมาใช้ในวันประมูล
บัตรประจำตัวข้าราชการบัตรพนักงานราชการบัตรประจำตัวพนักงานรัฐวิสาหกิจหรือหนังสือเดินทางพร้อมสำเนาและรับรองสำเนาถูกต้องสำหรับซื้อทรัพย์สินขายทอดตลาดที่ดินจำนวน 1 ชุด
หนังสือรับรองนิติบุคคลสำหรับลูกค้านิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน
หนังสือมอบอำนาจติดแสตมป์ 30 บาท พร้อมรับรองสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนทั้งผู้มอบและผู้มอบ กรณีที่ผู้อื่นประสงค์จะเสนอราคาแทนตน
เว็บไซต์กรมบังคับคดีเปิดให้ผู้ประมูลตรวจสอบสภาพรายการทรัพย์สินได้ที่หมวดเงื่อนไขการประมูลราคาประกาศ สามารถนำเงินไปฝากไว้ที่สำนักงานบังคับคดีในจังหวัดนั้นๆ อาจเป็นแคชเชียร์เช็คเงินสด หรือผ่าน E Payment ที่รับบัตรเครดิต และบัตรเดบิตจากทุกธนาคาร ผ่าน EDC (Electronic Data Capture)โดยในส่วนราคาประเมินทรัพย์ที่มีราคาประเมินเกิน 100,000 บาท จะมีการวางหลักประกันเริ่มที่ 10,000 บาท
- ขั้นตอนการลงทะเบียนในวันประมูล
ลงทะเบียนผ่านระบบ EDC ต่อเจ้าหน้าที่การเงิน และวางแคชเชียร์เช็คค้ำประกันเงินสดหรือทำรายการผ่านบัตรเครดิตหรือบัตรเดบิต
ทำสัญญาขายทอดตลาดที่ดินและข้อตกลงกับกรมบังคับคดี
รับอันดับการเสนอราคาและตราเพื่อใช้ในระหว่างขั้นตอนการเสนอราคาระหว่างการประมูล
ไปนั่งในที่ที่เจ้าหน้าที่จัดไว้
สำหรับผู้ประสงค์จะเสนอราคาผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์สามารถติดต่อประมูลเพื่อเสนอราคาตามขั้นตอนดังนี้
ติดต่อสำนักงานบังคับคดีในบริเวณใกล้เคียงพื้นที่ของผู้เสนอราคา พร้อมบอกรายการทรัพย์ที่สนใจสั่งจองอุปกรณ์
ทำสัญญาแบบมีเงื่อนไขกับเจ้าหน้าที่ของสำนักงานบังคับคดีที่ติดต่อและมาแสดงตัวตามวันเวลาที่ทางการกำหนด
วางเงินประกันชำระกับสำนักงานบังคับคดีที่ติดต่อและรับรหัสเข้าใช้อุปกรณ์ในวันที่เสนอราคา รหัสที่ได้รับสามารถใช้ได้สำหรับการทำธุรกรรมที่รายงานไปยังสำนักงานเท่านั้น
- วิธีการประมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์
ฟังเจ้าพนักงานบังคับคดีอธิบายเงื่อนไขการขายทอดตลาด แต่ละรายการจะมีรายละเอียดของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย และราคาเริ่มต้นของการประมูลที่ดินแตกต่างกันไป
ในส่วนของราคาเริ่มต้น จะมีการตรวจสอบราคาในหน้ารายการทรัพย์สินที่ค้นหา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะใช้ราคาประเมินจากคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์สินในเบื้องต้น หากไม่มีจะใช้ราคาประเมินจากเจ้าพนักงานประเมินทรัพย์สิน หรือจากเจ้าพนักงานบังคับคดี
ในส่วนของการประมูล หากมีการประมูลครั้งที่ 2 ราคาเริ่มต้นประมูลจะอยู่ที่ 90% ของราคาประมูลของการประมูลครั้งที่ 1 และจะลดลงไปอีก ครั้งละร้อยละ 10 หากมีการประมูลครั้งต่อไป
เมื่อฟังคำชี้แจงจากเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว เมื่อการประมูลเริ่มขึ้น ผู้ประสงค์จะเสนอราคาให้ยกป้ายยื่นซองประมูล ถ้าไม่มีใครเสนอราคาหลังจากครั้งก่อน เจ้าหน้าที่จะเรียกราคาสูงสุดก่อนนับ 3 ครั้ง แล้วเคาะไม้ขายที่ดินแก่ผู้ให้ราคาสูงสุด
เมื่อผู้ประมูลซื้อได้ในราคาเสนอซื้อจะต้องทำสัญญาซื้อขายตามแบบของกรมบังคับคดี และชำระเงินตามขั้นตอนต่อไป
ค่าใช้จ่ายในการ ขายทอดตลาด
เมื่อทำสัญญากับเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้วผู้ซื้อชำระเงินเต็มจำนวนตามราคาเสนอซื้อ ณ วันที่ทำการซื้อขาย พร้อมทั้งเสียอากรร้อยละ 0.5 ของราคาประมูล โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีจะมอบเอกสารที่เกี่ยวข้องให้หลังทำสัญญาซื้อขายเสร็จ และผู้ซื้อต้องนำเอกสารที่ได้ไปติดต่อขอโอนกรรมสิทธิ์กับเจ้าพนักงานที่ดินในขั้นตอนต่อไป
หากผู้ซื้อไม่สามารถชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดในวันซื้อขายได้ ผู้ซื้อต้องวางเงินประกันตามเงื่อนไขการสู้ราคา และต้องชำระให้ครบถ้วนภายใน 15 วัน ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีอาจขยายเวลาชำระค่าขายทอดตลาดที่ดินออกไปได้ไม่เกิน 3 เดือน หรืออาจมีเงื่อนไขอื่น ตามที่เจ้าพนักงานกำหนด
หากผู้ซื้อยังไม่สามารถชำระค่าใช้จ่ายได้ตามที่กำหนด เจ้าพนักงานบังคับคดีจะริบเงินมัดจำ และขายต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีจะแจ้งวันประกาศให้ทราบ และสถานที่ขายให้ผู้ซื้อรายเก่ารับทราบ อนึ่ง ถ้าการขายใหม่ได้ราคาน้อยกว่าเดิม ผู้ซื้อเก่าต้องรับผิดชอบในราคาส่วนต่างที่เกิดขึ้นในการขายทอดตลาดครั้งใหม่
ขั้นตอนการจัดซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกรมบังคับคดีในราคาที่เลือกได้ ถูกและทำเลดี ทำได้ง่ายๆ โดยตรวจสอบประกาศประมูลที่ดินบนเว็บไซต์กรมบังคับคดีซึ่งผู้ซื้อสามารถเข้าไปที่ การประมูล ณ สถานที่ประมูลหรือทางอิเล็กทรอนิกส์
ในการเตรียมตัวก่อนการประมูล ผู้ซื้อต้องใช้บัตรประชาชนที่ถูกต้องและวางเงินประกันตามที่เจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดในเงื่อนไข หากผู้ซื้อประมูลที่ดิน ผู้ซื้อต้องชำระค่าใช้จ่ายและอากร 0.5% ของราคาประมูล ณ วันประมูลหรือภายใน 15 วัน หรืออาจยืดเวลาออกไปได้ไม่เกิน 3 เดือน จากนั้นผู้ซื้อจะได้สัญญาซื้อขายและเอกสารที่เกี่ยวข้องจากเจ้าพนักงานบังคับคดี เพื่อให้ผู้ซื้อนำเอกสารนั้นไปโอนขอกรรมสิทธิ์ในที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินต่อไป
